热点城市“三高”症状 普遍是一大特点

6月1日，信达集团以总价58．05亿元、楼面价4．8万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元／平方米，是当...

6月1日，信达集团以总价58．05亿元、楼面价4．8万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元／平方米，是当前该区域销售均价的2倍。

5月30日，被市场称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交12宗土地，有10宗溢价率超过200％，其中包河区两幅地块溢价均超过350％，一日揽金近百亿元，有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅是一二线城市高总价、高单价（楼面价）、高溢价“三高”地块频出的缩影。据克而瑞研究中心统计，今年以来，22 个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100％以上，最高达400％。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过 60幅。

有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍是一大特点。5月27日，2016年全国总价地王在杭州诞生，信达地产以 123．18亿元、接近100％的溢价竞得该地块；24日，武汉出让8宗地块，其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后，被正荣地产以9．72亿元夺得，溢 价率达173％。而在23日，苏州更有两宗地因超过政府规定的最高出让限价而流拍……

以葛洲坝集团刚刚拍得的南京河西南地王为例，该地块总价32．8亿元，相当于2015年南京土地出让金总额的4％；单价达每平方米4．5万元，是5年前该区域单价的近10倍；溢价率更是超过110％。

近期拍出的一些“非地王”地块也不同程度地患上“三高”症。5月份，北京集中出让的3宗郊区 地块以近百亿元的总价拍出，大兴黄村地块楼面价达3．5万元／平方米，溢价率118．3％；两宗昌平南邵地块，楼面价均超过3．3万元／平方米。与南京河 西南地王同日拍出的其他3幅宅地的溢价率也接近或超过100％。

一线城市土地市场不仅呈现“三高”症状，而且还屡现“郊区地王”。包括6月1日拍出的顾村地 块，上海还有18日保利地产斥资55亿元拍得的周浦宅地，楼面价达5．45万／平方米，这意味着未来该项目的售价须达7．9万／平方米才能保本；19日， 泰禾集团连夺上海崇明县两地块，溢价率超过200％。而在此前一周，奉贤区和松江区均刷新了土地历史成交纪录，三个区域地王总成交金额近80亿元、溢价率 均超过100％。

地价高过周边现房价，“三高”地块频出……非理性的土拍市场，令不少业内人士开始担忧。克而 ，目前土地市场的过热表现，主要原因还是实体经济压力增大，一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。当 然，也不乏新“地王”解套前“地王”现象，造成地价节节上涨。如保利首开去年10月在北京拿下的孙河新“地王”，成交楼面价高达5．38万元／平方米，直 接将中粮地产2013年摘得的4．8万元／平方米孙河前地王解套；在北京常营拿下的“地王”则让2014年夺下该区域地王的恒大瞬间获利20％。

面对屡创新高的地价，一家近期频频参与土拍的开发商投资总监却认为，“地价高估并不是最可怕 的，最怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小，土地价格贵还可以赌；如果未来没地，我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌 桌上。”这可能是目前一些开发商“玩命”拿地的普遍心态。

值得关注的是，近期所有拍出的地王，其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗 泾地王周边的“国贸天悦”发现，该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的“新科”地王，房价预期强烈看涨。此前项目一期销售均价约为2．8万元，即将推盘 的二期已报价3．4万元。南京单价地王周边的在售楼盘价格在3万至3．5万元之间，远不及单价地王4．5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市，“面粉价格贵 过面包价格”也已屡见不鲜。

地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已 然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前 基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”

为防止发生房地产泡沫，目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告，对多块出让的土地设定最高报价，超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由政府设定地块的出让最高限价。

中国房地产协会原副会长朱中一表示，及时调整土地供应节奏，加大有效供给，可以调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾，降低房价在短时间内过快上涨的风险。